Приобретение гражданства Турции путём покупки недвижимости: условия, процедура, преимущества

Введение

Турция привлекает внимание иностранных инвесторов своим стратегическим положением, инвестиционным потенциалом, туристической привлекательностью и доступными возможностями на рынке недвижимости. Одним из элементов этой привлекательности является возможность получить гражданство Турции в обмен на инвестиции в недвижимость. Для многих этот путь означает не только инвестицию, но и долгосрочную безопасность.

В этой статье всесторонне рассматриваются вопросы покупки недвижимости в Турции и приобретения гражданства Турции — от правового регулирования и процедур до практических шагов и рисков, на которые следует обратить внимание.

1 — Правовые основания и нормативная база

Основные законы и регулирующая рамка

• Закон № 5901 «О гражданстве Турецкой Республики» и Правила его применения содержат основные положения о получении гражданства посредством инвестиций.
• Постановлением Президента от 18 сентября 2018 года сфера предоставления гражданства за инвестиции была расширена.
• Министерство окружающей среды, градостроительства и изменения климата, Главное управление по земельному кадастру и регистрации прав и иные государственные органы уполномочены выдавать Сертификат соответствия и проверять соответствие объектов недвижимости установленным требованиям.
• Поправками 2022 года из регламента было исключено выражение «эквивалент в турецких лирах» и введено требование рассчитывать инвестиционную сумму в иностранной валюте.

Предыдущие регулирования и изменения

В этой сфере нормы неоднократно менялись; поэтому важно, к какому периоду относится совершённая инвестиция:

• В период с 12 января 2017 г. по 18 сентября 2018 г. требовалась более высокая сумма инвестиций (например, 1 000 000 долл. США).
• С 19 сентября 2018 г. действует порог 400 000 долл. США (или эквивалент в иностранной валюте).
• В связи с изменениями правил объекты, приобретённые по прежним нормам, могут оцениваться отдельно.

2 — Условия и требования

Для подачи заявления на гражданство Турции путём покупки недвижимости необходимо выполнить ряд инвестиционных, административных и правовых условий.

2.1 Инвестиционные условия

Должно быть выполнено, по меньшей мере, одно из следующих условий (в частности, условие о недвижимости):

• Приобрести один или несколько объектов недвижимости общей стоимостью не менее 400 000 долл. США (возможна передача права собственности по кадастровому разделу или праву долевой собственности — kat mülkiyeti / kat irtifakı).
• Внести в реестр прав ограничительную запись о том, что в течение трёх лет объект не может быть продан, отчуждён или снят с учёта.
• Получить Сертификат соответствия, подтверждающий, что недвижимость удовлетворяет установленным ценовым и правовым критериям.
• Представить отчёт об оценке от оценочной компании, лицензированной Советом по рынку капитала (SPK).
• Предоставить Справку о покупке иностранной валюты (документ о продаже валюты Центральному банку Турции через турецкий банк), подтверждающую валютную операцию по оплате объекта.
• Отсутствие судимости и обстоятельств, представляющих угрозу общественному порядку и безопасности.
• Возможность совместной подачи заявления супругом(ой) и детьми до 18 лет.

2.2 Административные и правовые процедуры

Выполнение инвестиционных условий не означает автоматического предоставления гражданства. Необходимо корректно пройти следующие этапы:

• Запись в реестре: внесение в кадастр отметки о запрете продажи объекта в течение трёх лет.
• Сертификат соответствия: выдаётся Министерством окружающей среды и градостроительства (или региональным управлением) при подтверждении соблюдения требований.
• Срок действия отчёта об оценке: как правило, 3 месяца; в этот период необходимо завершить подачу документов.
• Полный пакет документов: копии паспорта, нотариально заверенные переводы (для нелатинских алфавитов), доверенность (если действует представитель), расширенная выписка актов гражданского состояния и др.
• Официальная сделка в регистрирующем органе: договор купли-продажи оформляется в форме официального правоустанавливающего документа в Управлении по регистрации прав; в противном случае сделка не имеет юридической силы.
• Проверка на предмет госбезопасности: при наличии негативных выводов заявление может быть отклонено.
• Этап подачи на гражданство: после получения Сертификата соответствия заявление подаётся в Главное управление по вопросам населения и гражданства; окончательное решение принимает Президент Турецкой Республики.

3 — Пошаговая процедура подачи

1. Предварительный анализ / технико-экономическая оценка: выбор города/района, анализ суммы инвестиций, оценка рисков.
2. Получение налогового номера для иностранного инвестора.
3. Выбор объекта и заключение договора: определение недвижимости, подготовка договора купли-продажи или предварительного договора.
4. Получение отчёта об оценке от лицензированной компанией SPK.
5. Валютная операция: продажа иностранной валюты Центральному банку через турецкий банк и получение соответствующей справки.
6. Переоформление права собственности: оформление официального акта в Управлении по регистрации прав.
7. Внесение ограничительной отметки: запись о запрете отчуждения в течение 3 лет.
8. Заявление на Сертификат соответствия в компетентное министерство/управление.
9. Подача на гражданство в Главное управление по вопросам населения и гражданства.
10. Рассмотрение и решение: проверка на соответствие и безопасность; при положительном исходе предоставляется гражданство.

Сроки зависят от полноты досье, загруженности органов и соблюдения процедур и в среднем составляют от 6 до 12 месяцев.

4 — Преимущества, риски и важные нюансы

4.1 Преимущества

• Прямое получение гражданства: более быстрый путь по сравнению с длительным ожиданием ВНЖ.
• Семейная подача: супруг(а) и несовершеннолетние дети могут подать вместе с инвестором.
• Двойное гражданство: допускается турецким законодательством (с учётом норм страны исхода).
• Материальный актив: недвижимость способна сохранять стоимость, приносить арендный доход и расти в цене.
• Право проживать и работать в Турции.
• Преимущества турецкого паспорта: безвизовый или упрощённый въезд более чем в 110 стран.
• Долгосрочный инвестиционный потенциал.

4.2 Недостатки / риски

• Рыночный риск: возможное снижение цен на недвижимость.
• Валютный риск: колебания курсов иностранных валют.
• Административная и правовая сложность: множество процедур, документов и разрешений.
• Риск отказа: при невыполнении всех условий заявление может быть отклонено.
• Ограничение на отчуждение 3 года: влияет на ликвидность.
• Налоговые обязательства: налог на недвижимость, налог на доходы от аренды, налог на прирост капитала и др.
• Расхождения в оценке: несоответствие цены покупки и величины, указанной в отчёте об оценке.

4.3 Важные моменты

• Заявленная стоимость vs. фактическая: цена, указанная в правоустанавливающем документе, должна отражать реальную сумму сделки для соблюдения налоговых и правовых требований.
• Военные и стратегические зоны: объекты, расположенные в таких зонах, могут быть недоступны для покупки иностранцами.
• Деление/объединение участков (ifraz/tevhit): возможны ограничения градостроительными регламентами.
• Эксплуатационное разрешение (iskan): предпочтительны объекты с оформленным правом собственности и разрешением на ввод в эксплуатацию.
• Сроки действия документов: отчёты и справки должны быть действительны на момент подачи.

5 — Инвестиционная сумма и справка о покупке иностранной валюты

Иностранный инвестор должен приобрести недвижимость стоимостью не менее 400 000 долл. США для участия в программе гражданства.
Эта сумма подтверждается Справкой о покупке иностранной валюты, выдаваемой турецким банком и удостоверяющей, что валюта, использованная для оплаты, была продана Центральному банку Турции.

Внимание: платёж должен осуществляться напрямую с зарубежного банковского счёта инвестора. Наличные расчёты или переводы через третьих лиц не принимаются.

6 — Сроки оформления (дорожная карта)

1. Выбор объекта и отчёт об оценке: 1–2 недели
2. Оформление права собственности и валютная операция: 1 неделя
3. Заявление на Сертификат соответствия: 3–4 недели
4. Подача на гражданство (Главное управление по вопросам населения и гражданства): 3–6 месяцев
5. Утверждение Президентом и регистрация удостоверения личности: 1–2 месяца

В совокупности при полном комплекте документов процедура обычно завершается в течение 6–12 месяцев.

7 — Налоговые обязательства и финансовая нагрузка

В зависимости от вида недвижимости у инвестора могут возникнуть налог на недвижимость, налог на доходы от аренды, налог на прирост капитала.
Поскольку у Турции заключено множество соглашений об избежании двойного налогообложения, как правило, инвесторы не платят налог дважды с одного и того же дохода.
При продаже недвижимости по истечении 5 лет налог на прирост капитала не взимается.

8 — Какие члены семьи могут получить гражданство?

Вместе с инвестором могут подать заявление супруг(а) и дети младше 18 лет.
Если ребёнку исполнилось 18 лет, но он зависим по состоянию здоровья или нуждается в особом уходе, при наличии подтверждающих документов он также может быть включён в процесс.
После одобрения гражданства все члены семьи одновременно получают турецкие удостоверения личности и могут подать на паспорт.

9 — Условие неснятия с учёта/несовершения сделки (правило 3 лет)

Недвижимость, приобретённая для целей получения гражданства, не может быть продана в течение не менее трёх лет.
Это условие официально фиксируется в реестре прав.
Если объект отчуждается до истечения этого срока, возможна отмена предоставленного гражданства.

10 — Особенности процесса в ряде городов (краткий гид для инвестора)

Стамбул

Стамбул — наиболее динамичный рынок недвижимости и самый популярный выбор среди иностранных инвесторов, рассчитывающих на гражданство за инвестиции.
По состоянию на 2025 год минимальная стоимость объекта составляет 400 000 долл. США.
Районы Башакшехир, Бейликдюзю, Сарыер, Юскюдар и Кадыкёй привлекательны как по доходности, так и по административной предсказуемости.
Большинство сделок оформляется через Региональное управление по регистрации прав Стамбула, типичный срок завершения процедуры — 6–8 месяцев.

Анталья

Благодаря климату и туристической инфраструктуре Анталья особенно востребована у инвесторов из России, Ирана и стран Ближнего Востока.
Процесс здесь обычно идёт быстрее из-за меньшей загруженности органов.
Районы Аланья, Коньяалты, Лара и Кепез часто отвечают критериям соответствия.
Важно убедиться, что объект не находится в военной/ограниченной зоне, а отчёт об оценке явно подтверждает порог не менее 400 000 долл. США.

Анкара

Столица предлагает более стабильный и безопасный рынок недвижимости.
Регистрационные процедуры проходят под строгим контролем, что повышает надёжность на этапе подтверждения соответствия.
Среди предпочтительных районов — Чанкъя, Этимесгут, Енимахалле и Инджек.
Анкара также удобна для семей, планирующих постоянное проживание после получения гражданства.

Заключение

Получение гражданства Турции через инвестиции в недвижимость — это не только экономическая возможность, но и долгосрочная жизненная стратегия.
Будь то резиденция в центре Стамбула, квартира у моря в Анталье или престижный дом в Анкаре — ключевое значение имеет безупречное юридическое сопровождение процесса.

С учётом большого количества правовых процедур важно, чтобы процесс вёл опытный юрист.
Мы предоставляем клиентам подробное письменное сопровождение на каждом этапе, закрепляя условия взаимодействия договором.
Все платежи осуществляются через банковские каналы, что гарантирует прозрачность и профессиональный уровень услуг.

Поскольку приобретение недвижимости и оформление гражданства затрагивают две разные правовые области, настоятельно не рекомендуем передавать деньги наличными и действовать без договора.
В интересах инвестора — работать с квалифицированным адвокатом, который возьмёт процесс под контроль от начала и до конца.